Сделки с недвижимостью: правила безопасности

Сделки с недвижимостью: правила безопасности

Действующий с 1 января 2017 года Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. ФЗ от 03.07.2016 N 361-ФЗ, далее - Закон) внес изменения в правила безопасности при оформлении сделок с недвижимостью. Отметим основные перемены.

Прежде всего участнику сделки требуется проверить информацию о собственниках объекта, наличии обременений и аресте имущества. С 1 января 2017 года сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав, вошли в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и поэтому процедура проверки стала доступнее. Все сведения можно получить на сайте Росреестра с помощью доступа к Федеральной государственной информационной системе Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). При этом заявитель должен обязательно зарегистрироваться на сайте Росреестра и иметь доступ к "Личному кабинету". Все сведения доступны как в электронном виде, так и в виде бумажного документа, в виде копии или выписки из ЕГРН. Стоимость для физических лиц меньше, чем для юридических, и зависит от того, какие сведения запрашиваются.

Стоит отметить и нововведения в ситуациях при обнаружении причин, препятствующих регистрации. Как и прежде, регистрация сначала приостанавливается (на три месяца по решению государственного регистратора, ст. 26 Закона). Затем, если причины, препятствующие регистрации, не устранены, в регистрации должно быть отказано (ст. 27 Закона). Плюс в том, что теперь действуют единые правила приостановления кадастрового учета и регистрации, а перечень оснований приостановления стал более подробным.

С другой стороны, установлено различие при отказе в государственной регистрации, если представленный на регистрацию договор недействителен. Дело в том, что недействительность бывает двух видов: оспоримость (когда суд по заявлению заинтересованного лица должен признать сделку недействительной) и ничтожность. Ничтожные сделки недействительны с самого момента их совершения независимо от признания их таковыми судом (ст. 166 ГК РФ). По новому закону (ст. 26), если сделка оспорима, регистрация приостанавливается лишь в том случае, когда уже имеется судебный акт о признании сделки недействительной (пп. 12 п. 1 ст. 26 Закона). Если же сделка ничтожна, регистрация должна быть приостановлена независимо от того, есть ли судебное решение, подтверждающее ничтожность (пп. 13 п. 1 ст. 26 Закона).

Новый Закон частично решает вопрос о том, как приобретателю узнать, что продавец признан недееспособным. Ведь сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, является недействительной (ничтожной - ст. 171 ГК РФ). Опекун такого гражданина может в судебном порядке требовать реституции - возвращения сторонами всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ). По новому Закону суд в срок не более чем три рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта направляет в Росреестр копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным (п. 12 ст. 32 Закона). Следовательно, из ЕГРН покупатель сможет узнать, что продавец признан недееспособным и не вправе распоряжаться недвижимостью самостоятельно.

Еще одно важное новшество: любой спор относительно недвижимости должен сопровождаться отметкой в ЕГРН. В итоге все возможные покупатели, арендаторы и залогодержатели получают информацию о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона). Кроме того, сохраняется предусмотренная в 2012 г. возможность отметки о возражении. Гражданин или юридическое лицо, которое когда-то обладало правом на спорный объект, может подать за явление о внесении в ЕГРН заявление о возражении. В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество. Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества. Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка. Если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (ст. 15 ГК РФ).

Исключительно важно и право собственника уведомить Росреестр о том, что только на основании его личного заявления можно вносить в ЕГРН записи об обременении или переходе права (п. 5 ст. 18 Закона), при этом представитель по доверенности не сможет зарегистрировать переход права. Норма особенно актуальна для тех собственников, кто опасается подделки документов и мошеннических действий.

По материалам Управления Росреестра по Ивановской области

 

 
По теме
Кадастровая палата напоминает о сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения В каких случаях при купле-продаже недвижимости надо идти к нотариусу, чтобы все было по закону, а в каких - нет.
27.07.2018
 
Кадастровая палата напоминает о сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения - Администрация городского поселения   Кадастровая палата напоминает о сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения В каких случаях при купле-продаже недвижимости надо идти к нотариусу, чтобы все было по закону, а в каких - нет.
26.07.2018
Кадастровая палата напоминает о сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения В каких случаях при купле-продаже недвижимости надо идти к нотариусу, чтобы все было по закону, а в каких - нет.
26.07.2018
 
По данным ЦАФАП ГИБДД УМВД России по Ивановской области, сегодня, 23 сентября, камеры фото-видеофиксации будут установлены на нескольких объектах региона: Иваново-⁠Владимир (Ивановский р-⁠н, Лежневский р-⁠н,
23.09.2018 ГТРК Иваново
По сведениям ивановского центра гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды до 18.00 23 сентября в городе Иваново и местами по Ивановской области ожидается дождь, местами гроза, ветер западный с порывами 13-18 м/с.
23.09.2018 ГТРК Иваново
19 сентября на территории Комсомольского района состоится массовая проверка водителей на предмет выявления нарушений перевозки детей до 12­-летнего возраста вне детских удерживающих устройств.
18.09.2018 Заря
Шестой театральный сезон в Заволжске откроется комедийным двухактовым спектаклем «Ё-моё!» Осень – время обновления репертуаров в театрах.
22.09.2018 Газета Авангард
С днем рождения, наставник! - ФК Текстильщик Сегодня свой день рождения отмечает Сергей Петров. Большая часть его жизни неразрывно связана с «Текстильщиком».
22.09.2018 ФК Текстильщик
Павел Попов и Сергей Шестухин приняли участие в 1-м заседании Ивановской областной Думы 7-го созыва. - Справедливая Россия Сегодня, 21 сентября, состоялось первое заседание Ивановской областной Думы 7-го созыва, его торжественно открыла председатель Избирательной комиссии Ивановской области Анжелика Соловьёва.
21.09.2018 Справедливая Россия
Изображение материала - ИГХТУ 21.09.2018 Официальное открытие фестиваля «Первая фабрика авангарда» еще только состоится сегодня вечером, но его программа уже «заработала» вовсю: днем в библиотеке  им.
21.09.2018 ИГХТУ
Возгорание началось 22 сентября около 3.45 на улице Покровской в Вичуге. Сначала вспыхнул один легковой автомобиль, потом огонь перекинулся на второе транспортное средство.
23.09.2018 Ivanovocat.Ru
Управление Россельхознадзора по Костромской и Ивановской областям сообщает, что 06.09.18 г. в результате лабораторных исследований ФГБУ «ВНИИЗЖ» патологического материала, отобранного от свиней,
22.09.2018 Наше время